Deutsche Fondsvermögen bringt Holiday-Inn-Express-Hotel in Kaiserslautern

Autor: Markus Gotzi (Journalist)

Sterne leuchten wieder

In der ersten Phase der Corona-Pandemie verglühten die Sterne – die Hotelmärkte litten heftig unter dem Lockdown. Urlaub, Dienstreisen, Restaurantbesuch – alles gestrichen. Kaum jemand kaufte ein Hotel, und wenn doch, dann in Fire-Sales zu Schnäppchenpreisen. Umso erstaunlicher, wie zügig sich der Hotelmarkt wieder erholt hat. Auch private Kapitalanleger können wieder zum Zuge kommen. Die Immac-Gruppe hat sich – neben Pflegeheimen – schon vor geraumer Zeit auch auf Hotels spezialisiert. Aktuell bietet das Unternehmen über seine Tochtergesellschaft Deutsche Fondsvermögen den Publikums-AIF „DFV Hotel Kaiserslautern“ an. Anleger beteiligen sich ab 20.000 Euro plus fünf Prozent Agio.

Objekt. Das Drei-Sterne-Haus ist 146 Gästezimmer groß. Hinzu kommt die Lobby, der Frühstücksraum, eine Lounge und die Bar. Im Erdgeschoss befinden sich zwei kombinierbare Konferenzräume mit einer Kapazität für bis zu 50 Personen. Die Zimmer mit Größen von 18 bis 27 Quadratmetern befinden sich in den vier Obergeschossen und verfügen über ein Bett, Sessel, Schreibtisch mit Stuhl, Klimaanlage, Fernseher und WLAN, Kleiderschrank und Badezimmer. Im Außenbereich befinden sich 48 offene Stellplätze, und es stehen Stellflächen für Fahrräder zur Verfügung. Deutsche Fondsvermögen hat 15,55 Millionen Euro dafür gezahlt, das sind umgerechnet 106.500 Euro pro Zimmer.

Mieter. Die im Economy-Segment (Drei-Sterne- Kategorie) positionierte Hotelmarke Holiday Inn Express ist eine der international bekanntesten und am schnellsten expandierenden Ketten weltweit. Zum 31.03.2022 wurden 3.034 Holiday Inn Express Hotels mit 319.407 Zimmern betrieben, und es befanden sich weitere rund 658 Hotels in der Planung. Neben A-Standorten werden Holiday Inn Express Hotels zunehmend häufiger auch an Sekundärstandorten realisiert.

Schwierige Jahre für die Hotellerie

Markt. Die beiden vergangenen Jahre waren schwierig für die Hotellerie, so auch für das Anlageobjekt. Der Hotelinvestmentmarkt sieht sich nach wie vor Herausforderungen gegenüber und konnte das Vorkrisenniveau noch nicht wieder erreichen. Wie sich die Branche künftig entwickelt, hängt auch nach Einschätzung des Initiators maßgeblich vom weiteren Verlauf der Pandemie und der damit einhergehenden Corona-Regelungen des Bundes und der Länder ab. Aktuell sieht es danach aus, als bliebe uns ein weiterer Lockdown erspart.

Standort. Das Hotel Holiday Inn Express Kaiserslautern befindet sich im Gewerbepark „PRE-Park“ nordöstlich des vier Kilometer entfernten Stadtzentrums. Das Gewerbe- und Wohngebiet ist aus der Konversion einer ehemaligen Kaserne entstanden und wurde als Standort für IT- und Technologieunternehmen mit einer Fläche von 680.000 Quadratmetern und 3.200 Arbeitsplätzen konzipiert.

Hotelmarkt Kaiserslautern. Zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung zählen vier im Drei- bis Vier-Sterne-Segment positionierte Hotels zum direkten Wettbewerb. Darunter befinden sich das BEST WESTERN Hotel Kaiserslautern, das SAKS Urban Design Hotel, das Hotel Hampton by Hilton Kaiserslautern und das Hotel-Restaurant Barbarossahof. Im Fondshotel lag die durchschnittliche Auslastungsquote im Jahr 2020 bei 27 Prozent und im Jahr 2021 bei 37 Prozent. In den ersten vier Monaten des Jahres 2022 erreichte die durchschnittliche Auslastungsquote 46 Prozent, wobei die Auslastungsquote von 25 Prozent im Januar auf 61  Prozent im April gestiegen ist.

Vergleichsweise zügige Tilgung wie bei Immac-Fonds üblich

Kalkulation. Die Gesamtinvestition endet bei 18,6 Millionen Euro. Das Fremdkapital ist 8,75 Millionen Euro schwer und kostet 1,4 Prozent Zinsen plus 2,6 Prozent annuitätische Tilgung. Nach Ablauf der Zinsfestschreibung im Jahr 2020 rechet Deutsche Fondsvermögen mit Zinsen von vier Prozent und einer Tilgung von 2,2 Prozent weiter. Das erscheint realistisch. Geht der Plan auf, erhalten die Anleger jährliche Ausschüttungen von vier Prozent und innerhalb der Laufzeit bis 2037 einen Gesamtrückfluss von 178 Prozent vor Steuern. In diesem Fall würde ein Käufer das 16,4-fache der dann erwarteten Einnahmen zahlen. Haben die Zeichner eine rechnerische Verzinsung von 4,7 Prozent erhalten, bekommt die Kapitalverwaltungs-gesellschaft 13,48 Prozent inklusive Umsatzsteuer als erfolgsabhängige Vergütung.

Kosten. Die Initialkosten kommen auf 16 Prozent inklusive Agio. Für die jährliche Verwaltung fallen in der Prognose laufend 1,6 Prozent des Nettoinventarwertes an.

Steuern. Anleger erzielen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.

Anbieter. DFV Deutsche Fondsvermögen ist ein Unternehmen der Immac Group. Die hauseigene KVG Hanseatische verwaltet 149 Objekte mit einem Investitionsvolumen von 1,71 Milliarden Euro. Hierbei handelt es sich um 134 Pflegeeinrichtungen, Therapiezentren und Seniorenwohnanlagen, vier Reha-Einrichtungen und elf Hotels. Immac ist ein anerkannter Anbieter mit guter Performance. Die Investitions-und Finanzierungspläne wurden bei den bislang aufgelegten Fonds der Immac group eingehalten.

Meiner Meinung nach… Erster reiner Hotelfonds nach Corona. Anbieter Deutsche Fondsvermögen räumt selbst ein, dass die Konsequenzen der Pandemie noch nicht komplett eingeschätzt werden können. Wer an die Renaissance der Hotellerie glaubt, kann sich an einem soliden Haus mit drei Sternen in Kaiserslautern beteiligen. Klar ist: Die Leute wollen wieder reisen – schaut Euch nur mal an den Flughäfen um. Und ständig Zoom und Teams können wir auch nicht mehr sehen.