Immobilienfonds: Investition in Immobilienprojekte unterschiedlicher Nutzungsart

Immobilienfonds nutzen das gesammelte Kapital, um in ein oder mehrere Immobilienprojekte zu investieren. Zum Ende der Laufzeit werden sie im besten Fall gewinnbringend verkauft. Geschlossene Immobilienbeteiligungen stellen eine Möglichkeit der indirekten Immobilienanlage dar und zeichnen sich durch ein im Verkaufsprospekt klar definiertes Anlagevorhaben aus. Immobilien sind die größte Assetklasse bei den geschlossenen Fonds in Deutschland.

Die Nachfrage nach geeigneten Immobilien in guter Lage ist groß. Geschlossene Immobilienfonds investieren unter anderem in Einkaufscenter, Hotels, Bürogebäude, Parkhäuser, Studentenwohnungen und Altenheime. Die Investitionsziele sind Immobilien aller Art, unterteilt in zwei verschiedene Arten: Immobilienfonds investieren entweder in Wohn- oder Gewerbeimmobilien.

Die Standortgegebenheiten wie beispielsweise Umgebung, Infrastruktur, Konjunktureinflüsse und Attraktivität der Region spielen eine wichtige Rolle – als Anleger setzen Sie sich mit den jeweiligen Gegebenheiten des geschlossenen Immobilienfonds detailliert auseinander. Informieren Sie sich auf unseren Seiten über Anbieter und ihre aktuellen Angebote. Fondsgesellschaften investieren in Deutschland sowie an attraktiven Standorten in anderen Ländern innerhalb und außerhalb Europas.

Bei einem geschlossenen Immobilienfonds wird zur Finanzierung des Ankaufs einer oder mehrerer Immobilienobjekte Kapital von Anlegern gebündelt, bis eine bestimmte Summe erreicht ist, die nötig ist, um den Kauf des Objektes zu realisieren. Zusätzlich wird Fremdkapital eingesetzt. Die erworbenen Objekte werden dann auf bestimmte Zeit an Dritte vermietet. Die Mieteinnahmen aus der Immobilie oder den Immobilien sollen als Grundlage dienen, um den Anlegern eine Rendite auszuschütten.

Die Anteilseigner erwerben unternehmerische Beteiligungen an einer eigens gebildeten Investmentgesellschaft, meist in der Rechtsform einer Kommanditgesellschaft. Anleger an einem geschlossenen Immobilienfonds haben eine grundlegend andere rechtliche Stellung als Investoren in einem offenen Fonds. Der Unterschied liegt darin, dass der Anleger bei einem geschlossenen Fonds in der Regel als Kommanditist Mitgesellschafter wird. Bei einem offenen Fonds erwirbt er dagegen Anteile an einem Treuhandvermögen.

Die Strategie der Investmentgesellschaft besteht aus der langfristigen Vermietung und einer anschließenden Veräußerung. Der Gesellschaft legt eine Mindesthaltedauer fest, üblicherweise beträgt die Laufzeit zehn bis 15 Jahre.

Geschlossene Immobilienfonds erwirtschaften ihre Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. In der Regel wird die Investmentgesellschaft einen Auszahlungsplan vorschlagen, der beispielsweise eine jährliche Auszahlung von einem bestimmten Prozentsatz bezogen auf den Beteiligungsbetrag enthält. So haben die Investoren eine Chance auf Renditezahlungen, die allerdings nicht garantiert sind.

Nach Ende der Laufzeit partizipieren die Anleger am Veräußerungserlös. Das Ziel ist, dass die Investoren das eingesetzte Kapital zurückerhalten, idealerweise zuzüglich eines zusätzlichen Gewinns.

Zumeist sind die Immobilien bereits fertiggestellt, wenn die Fondsgesellschaft sie erwirbt. Viele Objekte verfügen über langfristige Mietverträge, sodass die Entwicklung der Erträge in der Regel besser kalkulierbar ist. Darüber hinaus gibt es auch geschlossene Immobilienfonds, die das Fondskapital investieren, während die Immobilie noch in Planung ist. Die Rahmenbedingungen wie Mietverträge und das wirtschaftliche Umfeld der Immobilien sind im Verkaufsprospekt beschrieben – dennoch sollten sich Investoren selbst ein Bild machen und möglichst viele Informationen zu Branche und Lage sammeln. Um Angebote beurteilen zu können, benötigen Sie Zeit sowie Kenntnisse der jeweiligen Branche.

Nicht jeder geschlossene Immobilienfonds entwickelt sich planmäßig, und unter den erfolgreichen Fonds gibt es große Unterschiede. Entscheidend für den Erfolg eines geschlossenen Immobilienfonds sind unter anderem die Auswahl des Objekts, dessen Konzept und Standort. Diese Faktoren entscheiden maßgeblich über die Mieteinnahmen und beeinflussen damit unmittelbar die Einnahmesituation der Fondsgesellschaft.

Die planmäßige Entwicklung eines geschlossenen Immobilienfonds hängt außerdem davon ab, wie hoch der Vermietungsstand ist und welche Bonität die Mieter aufweisen. Weitere Faktoren sind die Entwicklung der Mietpreise und Instandhaltungskosten. Ein Unsicherheitsfaktor gegen Ende der Laufzeit ist, ob die Immobilie zu einem angemessenen Preis veräußert werden kann.

Auch das Assetmanagement spielt selbstverständlich eine wichtige Rolle: Ist das Fondsmanagement vertrauenswürdig und ausreichend qualifiziert? Diesen Punkt sollten Sie bei der Auswahl eines geschlossenen Immobilienfonds ebenfalls beachten.

Die Rendite eines geschlossenen Immobilienfonds steht und fällt natürlich auch mit der Höhe der Kosten. Zu den Kosten für den Anleger zählen zum einen der Ausgabeaufschlag und die Initialkosten. Später fallen laufende Kosten an, etwa für die Verwaltung des Fonds, aber auch für Vertrieb, Marketing und gegebenenfalls Instandhaltungs- und Renovierungskosten. Zu hohe laufende Kosten schmälern die Rendite, daher lohnt sich hier ebenfalls ein genauer Vergleich der verschiedenen Angebote.

Damit Investoren über Renditechancen und Risiken aufgeklärt werden, liegt dem Fondsangebot eine gesetzlich vorgeschriebene Information über wichtige Aspekte des Fonds bei. Darin werden zunächst die Chancen beschrieben: Bei Immobilienfonds sind diese unter anderem die Chance auf Wertsteigerung der Immobilie, die Auszahlung von Erträgen durch Vermietung und Verpachtung sowie die Partizipation am Verkaufserlös am Ende der Laufzeit.

Auch die Risiken werden in diesem Informationsblatt und im Verkaufsprospekt aufgelistet. Hier einige der typischen Risiken eines geschlossenen Immobilienfonds:

• Ein Marktrisiko kann beispielsweise sein, dass Immobilienpreise am konkreten Standort der Immobilie fallen oder sich keine Mieter finden.
• Liquiditätsrisiken können dazu führen, dass Anteilseigner Kapital nachschießen müssen, wenn ein Engpass im laufenden Betrieb besteht.
• Zu den Gesellschafterrisiken gehört das Risiko, dass die Investmentgesellschaft bei sehr ungünstigen Entwicklungen Insolvenz anmelden muss.

Dies sind nur einige der Risiken der geschlossenen Immobilienfonds. Bevor Sie in einen geschlossenen Immobilienfonds investieren, informieren sie sich umfänglich über Chancen und Risiken. Nutzen Sie alle Verkaufsunterlagen und recherchieren und erfragen Sie zusätzliche Informationen.

Da es sich bei geschlossenen Immobilienfonds um eine unternehmerische Beteiligung handelt, sollten Investoren folgende Punkte mit den eigenen Erwartungen abgleichen:

• Die Investoren verfolgen eine langfristige Anlagestrategie, Immobilienprojekte sind eher auf eine lange Laufzeit ausgelegt.
• Der Teil- oder Totalverlust der Anlage sollte tragbar sein – es gibt keinen Schutz des eingesetzten Kapitals.
• Die Anteile sind nur eingeschränkt handelbar, das Kapital sollte also nicht vor Ablauf der Laufzeit benötigt werden.
• Anteile an geschlossenen Immobilienfonds sollten wegen der Risikostruktur eher als Beimischung im Portfolio gehalten werden.

Über Beteiligungen an Immobilienfonds können Sie mit überschaubarem Kapitaleinsatz attraktive Renditen erzielen. Gemeinsam mit vielen anderen Investoren beteiligen Sie sich als Zeichner geschlossener Alternativer Investmentfonds (AIF) am Bau oder dem Kauf von Immobilien wie Wohnanlagen, Bürogebäuden, Einzelhandelsgeschäften oder Hotels. Läuft alles wie geplant, profitieren Sie von den Mieteinnahmen und dem Gewinn aus dem späteren Verkauf der Immobilien.

Das gelingt mit den staatlich regulierten Kapitalanlagen nicht nur hierzulande, sondern auch im Ausland. In den USA zum Beispiel. Eine Vielzahl von deutschen Finanzunternehmen bietet AIF mit Immobilien in Nordamerika an. Private Kapitalanleger nutzen die Expertise der Fachleute und beteiligen sich beispielsweise an Bürogebäuden in New York oder an der Projektentwicklung von Wohnanlagen in Florida.

Abgerechnet wird dabei im Dollar. Für Sie als Anleger bedeutet das eine Währungsdiversifikation. Damit verfolgen Sie Investitionsziele wie vermögende Großanleger, die einen Teil ihres Kapitals nach professionellen Strategien außerhalb des Euro einsetzen.

Die unternehmerischen Risiken in den USA unterscheiden sich nicht von Sachwerte-Investments in Deutschland. Allerdings handelt es sich bei den USA um die weltgrößte Volkswirtschaft mit einem Bruttoinlandsprodukt (BIP) in Höhe von 23 Billionen US Dollar (2021). Für 2022 liegen noch keine endgültigen Zahlen vor, wobei das Statistische Bundesamt allerdings mit einem Plus von 3,2 Prozent rechnet.

Fachleute erwarten, dass sich die zügige Erholung der Wirtschaft in den USA von den Folgen der Corona Pandemie fortsetzen wird. Die Arbeitslosenquote nähert sich ebenfalls wieder dem niedrigen Niveau vor der Pandemie an. Aufgrund von gestörten Lieferketten und dem Krieg in der Ukraine ist die Inflation in den USA so hoch wie seit Jahren nicht mehr. Ähnlich wie in Deutschland. Allerdings fiel in Nordamerika die Teuerungsrate für Waren und Dienstleistungen im Dezember 2022 bereits auf 6,5 von 7,1 Prozent im November.

Für Investitionen in US-Immobilien spricht außerdem die Demografie. Mit mehr als 330 Millionen Einwohnern hat das Land die drittgrößte Bevölkerung der Welt, nach China und Indien. Aktuelle Prognosen gehen davon aus, dass die Zahl der US-Einwohner weiter wachsen wird. Bis 2060 dürften in den USA schätzungsweise mehr als 400 Millionen Menschen leben, was zu einer stetigen Nachfrage nach neuem Wohnraum führt.

Grundsätzlich entscheidend für erfolgreiche Immobilien-Investitionen sind liquide Märkte. Je höher das Volumen der Transaktionen, desto wahrscheinlicher ist ein Verkauf der Immobilie und somit ein profitabler Exit des Fonds. Weltweit gibt Amerika im Vergleich der globalen Märkte hier den Ton an. Nach aktuellen Analysen des international tätigen Immobilienunternehmens Jones Lang LaSalle dominieren die US-Metropolen das Marktgeschehen. Unter den 20 größten Immobilienmärkten befanden sich 2022 allein zwölf in den USA. An der Spitze liegt Los Angeles (20,6 Milliarden Dollar) vor New York (19,1 Milliarden Dollar) und Dallas (17,5 Milliarden Dollar). Zum Vergleich: Größter europäischer Markt ist London mit einem Transaktionsvolumen von umgerechnet 13,9 Milliarden Dollar. Als einzige deutsche Stadt hat es Berlin in die Top 20 geschafft und rangiert mit 6,1 Milliarden Dollar auf Rang 19.

Die Anbieter von US-Immobilienfonds verfolgen unterschiedliche Konzepte. Sie können sich bei ihnen in der Regel ab 20.000 Dollar an umfangreichen Immobilienportfolios beteiligen oder am Bau von Mehrfamilienhäusern. An der Projektentwicklung von Labor-Immobilien oder an konkreten Bürogebäuden mit mehreren Mietern.

„Wie die Hauspreise jetzt ins Rutschen geraten“, „Bundesbank sieht Wohnimmobilien überbewertet“ – aktuelle Schlagzeilen in Zeitungen und Magazinen. Aber auch dies: „Selbst für Gutverdiener wird Wohneigentum zunehmend unbezahlbar“. Ja was denn nun? Wer in diesen Tagen einen Rat sucht, ob er in Immobilien investieren soll, fühlt sich alleine gelassen. Soll ich oder soll ich nicht? Fangen wir am besten damit an: Wer eine vermietete Wohnung kauft, Anteile an einem Bürogebäude erwirbt oder sich an einem Supermarkt beteiligt, geht eine langfristige Investition ein. Sie muss sich auf Dauer rentieren.

Haben Sie dies realisiert und sind weiterhin interessiert, bietet sich eine Reihe von Möglichkeiten. Sie können eine Eigentumswohnung kaufen oder gleich ein komplettes Mehrfamilienhaus. Vorteil: Sie sind Ihr eigener Herr im Haus. Nachteil: Genau das. Sie müssen sich um eine Hypothek kümmern, Mieter finden und die Immobilie bewirtschaften. Tropft der Wasserhahn, wird der Mieter sich bei Ihnen beschweren.

Haben Sie darauf keine Lust, bieten sich Alternativen, bei denen Sie die Arbeit mit den Immobilien Profis überlassen. Außerdem können Sie bei Investitionen in Gewerbeimmobilien von einem gewissen Inflationsschutz profitieren, denn die Mieten von Büros und Einzelhandelsimmobilien sind an die allgemeine Preissteigerung gekoppelt. Steigt die Inflation, steigen die Mieteinnahmen ebenfalls.

Aus welchen Möglichkeiten können sie wählen? Beginnen wir mit Immobilienaktien: Große Immobilien-AG sind zum Beispiel Vonovia und Deutsche Wohnen. Allerdings haben Immobilienunternehmen wegen der Zinswende an der Börse deutlich mehr eingebüßt als andere Firmen. Die Kurs-Phantasie nach oben ist gleichzeitig gerade auf Grund der Situation auf den Zinsmärkten aktuell begrenzt.

Allerdings sind Immobilien-Aktien für viele Anleger hierzulande nicht die erste Wahl. Verbreitet sind Beteiligungen an Immobilienfonds. Offene Immobilienfonds ermöglichen die Teilnahme schon ab kleinen Beträgen. Mindestbeteiligungen ab 50 Euro sind möglich. Damit beteiligen Sie sich an einem Immobilien-Portfolio mit mehreren Objekten. Das können gemischte Immobilien-Segmente sein: Bürogebäude, Lagerhallen, Hotels, Fachmärkte und Wohnungen. Oder Themenfonds, die ausschließlich in ein einziges Segment investieren. Die Auswahl überlassen die Anleger dabei dem Fondsmanagement. Die Vielzahl der Immobilien bringt es mit sich, dass sich häufig sowohl gute als auch weniger gute Immobilien im Portfolio befinden. Auch aus diesem Grund ist die Rendite der offenen Immobilienfonds vergleichsweise gering. Das Analysehaus Scope erwartet aktuell durchschnittliche Renditen zwischen 2,5 und 3,0 Prozent.

Geschlossene Immobilienfonds prognostizieren in der Regel höhere Renditen. Sie sammeln zu Tickets ab üblicherweise 5.000 Euro Kapital für konkrete Investitionen ein. Das können einzelne Immobilien oder ein Portfolio aus mehreren Objekten sein. Ist das nötige Eigenkapital der Fondszeichner beisammen, wird der Fonds geschlossen. Wer zu spät ist, kommt nicht mehr hinein.

Als Investor eines geschlossenen Immobilienfonds beteiligen Sie sich an einer regulierten Kapitalanlage. Mit den früher üblichen Produkten des grauen Kapitalmarktes haben diese Alternativen Investmentfonds (AIF) daher nicht mehr viel gemein. Anleger eines geschlossenen AIF bekommen jährliche Ausschüttungen und später ihren Anteil vom Verkaufserlös, wenn die Immobilien verkauft wird. Aus steuerlichen Gründen rechnet der Anbieter eines geschlossenen Immobilien-AIF damit erst nach mindestens zehn Jahren. In diesem Fall ist der Verkaufsgewinn steuerfrei.

Trotzdem müssen Sie als Fondszeichner nicht unbedingt bis zum Ende der Laufzeit warten. Sie haben die Möglichkeit, ihre Anteile vorzeitig zu verkaufen. Die Fondsbörse Deutschland unter dem Dach der Börsen Hamburg, Hannover und Düsseldorf handelt gebrauchte Fondsanteile an geschlossenen Fonds mit Immobilien und anderen Sachwerten seit mehr als 20 Jahren. Möchten Sie sich von Ihren Immobilien-Anteilen trennen, finden die Händler einen Käufer dafür. Entscheidend ist der Wert der Immobilien und damit des Fonds. Das kann deutlich mehr sein als der Nominalwert, etwa wenn die Immobilienpreise gestiegen sind. Aber auch weniger, zum Beispiel falls die Immobilie schlechter vermietet ist als geplant oder aufwendig energetisch saniert werden muss.