Hahn Gruppe packt Edeka-Markt in Voerde zum dritten Mal in Publikums-AIF

Autor: Markus Gotzi (Journalist)

Beliebtes Investitionsobjekt

Die Hahn Gruppe ist Spezialistin für den großflächigen Einzelhandel. Seit Jahrzehnten bietet das Unternehmen aus Bergisch Gladbach privaten Anlegern die Beteiligung an Fach- und Supermärkten an. Mit dem aktuellen AIF „Pluswertfonds 178“ finanzieren die Investoren zu Tickets ab 20.000 Euro plus fünf Prozent Agio ein Nahversorgungszentrum in Voerde. Nicht zum ersten Mal…

Besonderheit: Die typische Immobilie in einem Hahn-Fonds ist mindestens 1.500 Quadratmeter groß. Aus einem einfachen Grund: Ab dieser Größe erlauben die Städte und Kommunen zusätzliche Märkte nur sehr zurückhaltend und nach langjährigen Prüfungen. Anlegern bietet dies begrenzte Angebot eine gewisse Investitions-Sicherheit, denn die bestehenden Märkte sind nicht nur für die aktuellen Nutzer interessant, sondern auch für die Konkurrenz, sollten die Flächen ausnahmsweise freiwerden.

Weil die großen Fach- und Supermärkte einen dauerhaften Wert darstellen, verwertet Hahn die Immobilien mehrfach, und das nicht nur zweimal. Der Markt ich Voerde ist bereits Objekt des dritten Publikumsfonds der Hahn Gruppe. Mit den Vorgängern sind die Anleger nicht schlecht gefahren, denn sie haben Rückflüsse von 172 in 14 Jahren bzw. 185 Prozent in elf Jahren erzielt.

Kommunen genehmigen Nahversorgungszentren nur sehr zurückhaltend

Objekt: Das Nahversorgungszentrum in Voerde bietet 11.500 Quadratmeter Fläche und befindet sich auf einem mehr als doppelt so großen Grundstück. Ankermieter Edeka nutzt mit 10.900 Quadratmetern den Löwenanteil der Fläche und zahlt dafür 11,38 Euro pro Quadratmeter. Edeka ist mit einem Umsatz von 68,8 Milliarden Euro Umsatz-Primus der Branche. Weitere Mieter sind unter anderem DM-Drogeriemarkt, Ernstings Family, eine Apotheke und eine Bäckerei.

Einnahmen: Die Mieter überweisen jährlich 1,53 Millionen Euro an den Fonds. Hahn rechnet in seiner Prognose damit, dass die Mieten bis zum geplanten Verkauf der Immobilie Ende 2037 auf 1,85 Millionen Euro steigen – ein Plus von 21 Prozent. Die Mieten im Einzelhandel sind in der Regel indexiert. Steigen die Lebenshaltungskosten, klettern auch die Mieten. Daher erlaubt auch dieser Fonds einen gewissen Inflationsschutz. Vereinfacht ausgedrückt: Übersteigt die Inflationsrate zehn Prozent, wird die Miete um 6,5 Prozent teuer. Der Vertrag mit dem Ankermieter hat eine Laufzeit bis April 2037 und endet damit kurz vor der geplanten Liquidation des Fonds. Hier ist der Anbieter gefragt. Er muss den Vertrag entweder rechtzeitig verlängern oder einen neuen Nutzer suchen.

Markt: Der Gesamtumsatz des Einzelhandels lag 2022 bei rund 632 Milliarden Euro, was einer Steigerung von nominal 7,2 Prozent im Vergleich zum Vorjahr entspricht. Der Anteil des stationären Lebensmitteleinzelhandels beträgt 98 Prozent. Damit zeigt er sich weiterhin widerstandsfähig gegen das Online-Business – trotz grundsätzlicher Wachstumsraten im E-Commerce-Geschäft. Die Schnelllieferdienste im Einzelhandel konsolidieren und bleiben unprofitabel.

Kalkulation: Der AIF kommt inklusive Agio auf ein Gesamtvolumen von rund 30,5 Millionen Euro, wobei sich die Anleger mit insgesamt 17,5 Millionen Euro plus Agio beteiligen. Die Altanleger halten knapp zwei Millionen Euro, und das Fremdkapital liegt bei rund zehn Millionen Euro. Das Darlehen in Höhe von 10,75 Millionen Euro verzinst sich zu 3,4 Prozent effektiv, wobei die Konditionen bis Ende September 2032 fix sind. Anschließend rechnet das Emissionshaus mit 4,0 Prozent und 1,5 Prozent Tilgung weiter. Die anfängliche Tilgung beträgt knapp 1,6 Prozent. Hahn nennt darüber eine Kennzahl, die ich so von keinem anderen Anbieter kenne: Die Restschuld im Vergleich zu den prognostizierten Mieteinnahmen zum Ende der Zinsfestschreibung: Sie beträgt das 5,65-fache. Müssen die Zinsen neu verhandelt werden, will Hahn das Darlehen jedoch um 1,6 Millionen Euro erhöhen, um dann anstehende Modernisierungsarbeiten zu finanzieren. Das entspricht ungefähr einer weiteren Jahresmiete.

Anleger erhalten prognostizierte Ausschüttungen von 4,25 Prozent

Gewinn-Szenario: Hahn zählt zu den wenigen AIF-Anbietern, die in ihren Verkaufsprospekten noch eine Prognoserechnung veröffentlichen. Auch wenn dahinter nur eine grobe Schätzung steckt, können sich Anleger dennoch daran orientieren. Demnach bekommen die Fondszeichner jährliche Ausschüttungen von 4,25 Prozent. Läuft alles nach Plan, kommen sie bis zum Ende der Laufzeit auf einen Gesamtrückfluss von 167 Prozent, was einem jährlichen Vermögenszuwachs von 4,1 Prozent vor Steuern bedeutet. In diesem Fall zahlt ein Käufer das 16-fache der Jahresmiete, die bei diesem Rechenbeispiel auf 1,85 Millionen Euro gestiegen ist – also einen Kaufpreis von 29,6 Millionen Euro. Auf sechs Seiten spielt Hahn zahlreiche Szenarien durch, die jeweils auf ein abweichendes Ergebnis kommen. Deutlich wird dadurch vor allem eins: Auch dieser Immobilienfonds ist eine unternehmerische Beteiligung mit vielen Unwägbarkeiten.

Kosten: Die Initialkosten summieren sich auf rund 18 Prozent des Eigenkapitals inklusive Agio. Laufend fallen bis zu 2,6 Prozent des Nettoinventarwertes für die Verwaltung des AIF an.

Steuern: Bei einer Laufzeit von mehr als zehn Jahren erzielen Anleger Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.

Anbieter: Hahn hat bereits 187 Beteiligungen konzipiert, darunter 157 Publikumsfonds, 28 Private Placements und zwei 6b-Fonds. Die Leistungsbilanz ist vergleichsweise gut. Die Vermietungsquote liegt bei 98 Prozent. Die Märkte mit 1,5 Millionen Quadratmetern Fläche an 137 Standorten kommen auf ein Gesamtvolumen von 3,2 Milliarden Euro.

Meiner Meinung nach… Wie bei Hahn nicht unüblich, wandert hier ein Objekt von einem Fonds in den anderen. Der Markt in Voerde war bereits Fondsimmobilie im Pluswertfonds 68 aus dem Jahr 1994, damals noch eine GbR-Gesellschaft. Nach einer ersten Umwandlung beteiligten sich Anleger des Pluswertfonds 150 daran, der wiederum nach elf Jahren aufgelöst wurde. Nun steht das Nahversorgungszentrum im Mittelpunkt des „Pluswertfond 178“. Ein Angebot für Anleger, die wissen wollen, worauf sie sich einlassen, denn im Gegensatz zu vielen anderen AIF handelt es sich hier nicht um einen Blind-Pool mit geplanten Investitionen, sondern um ein konkretes Objekt. Derzeit findet der Lebensmittelhandel nahezu ausschließlich stationär in den Supermärkten statt, und ein Paradigmenwechsel ist nicht in Sicht. Bleibt das in den kommenden Jahren so, dürfte der Standort mit seinem 11.500 Quadratmeter großen Markt dauerhaft von der Branche der Lebensmittelhändler gefragt bleiben, weil neue Objekte dieser Größe nur sehr restriktiv genehmigt werden.

Investieren wie die Großen – so wirbt Deutsche Finance um Privatanleger. Im vergangenen Jahr hat der Anbieter aus München mit Publikums-AIF 336 Millionen Euro eingesammelt und sich damit mit großem Abstand an die Spitze der Initiatoren gesetzt. Mit dem aktuellen Fonds „Deutsche Finance Investment Fund 22“ setzt das Unternehmen seine Reihe mit Blind-Pools fort, die in institutionelle Vehikel investieren. In Fonds und vergleichbare Produkte für die Großen halt.

Konzeption: Deutsche Finance sattelt mit dem aktuellen AIF auf erfolgreich platzierte Vorgänger auf. Mit dem AIF Nummer 21 hat das Unternehmen rund 70 Millionen Euro Eigenkapital platziert und damit sein angestrebtes Ergebnis verdoppelt. Erneut handelt es sich also um einen Dachfonds, der sein Kapital rund um den Globus auf institutionelle Zielfonds und ähnliche Vehikel verteilt. Die Investmentstrategien umfassen außerdem Club Deals, Joint Ventures und Co-Investments. In Frage kommen Immobilien zum Beispiel der Nutzungsarten Büro, Einzelhandel, Hotel, Logistik und Wohnen. Deutsche Finance will dabei nicht nur nach Assets diversifizieren, sondern auch nach Ländern und Standorten. Logisch, dass es sich bei dem Publikums-AIF um einen Blind Pool handelt, denn natürlich stehen die Zielfonds und -investments noch nicht fest. Das kann in diesen Zeiten ein Vorteil sein, denn die meisten Marktteilnehmer gehen davon aus, dass die Preise für Gewerbe- und Wohnimmobilien in den kommenden Monaten weiter sinken werden.

Eventuelle Gewinne aus Zielfonds werden re-investiert

Kalkulation: Zu Tickets ab 1.000 Euro plus fünf Prozent Agio können sich Anleger an dem Fonds beteiligen. Damit unterstreicht Deutsche Finance seine Meinung zu den Sachwerte-Investments: Auch Kleinanleger sollen die Möglichkeit bekommen, in Immobilien und vergleichbare Assets zu investieren. In den Verkaufsunterlagen kalkuliert der Anbieter mit Eigenkapital in Höhe von 35 Millionen Euro. Bankdarlehen sind nicht vorgesehen, allerdings sind die Zielfonds in der Regel teilweise fremdfinanziert. Deutsche Finance hat in seiner Prognose einen Gesamtrückfluss von 152 Prozent errechnet, nach Abzug des Einsatzes also ein Plus von 47 Prozent. Der Fonds ist nicht geeignet für Anleger, die regelmäßige Ausschüttungen wünschen. Gewinne werden reinvestiert, so dass Anleger den gesamten Betrag erst nach Ablauf der geplanten Laufzeit Mitte 2029 auf einen Schlag oder auf mehrere Tranchen verteilt erhalten.

Kosten: Die Initialkosten summieren sich auf rund 16,4 Prozent des eigesetzten Kapitals inklusive Agio. Jährlich fallen gut vier Prozent des Nettoinventarwertes für die Verwaltung und Transaktionskosten an. Deutsche Finance ist nicht für Sonderangebote bekannt.

Mehr als 4.600 Investments in 45 Ländern

Anbieter: Deutsche Finance verwaltet Sachwerte im Volumen von rund elf Milliarden Euro, den Löwenanteil davon für institutionelle Investoren. In seinen Verkaufsunterlagen nennt das Unternehmen mehr als 4.600 Direktinvestments und Investitionen in 45 Ländern. Der durchschnittliche Vervielfältiger (Multiple) der aufgelösten Investments liegt bei 1,6. An den Vorgängerfonds haben sich 42.000 Privatanleger beteiligt.

Steuern: Anleger erzielen Einkünfte aus Gewerbebetrieb. Am besten den Steuerberater fragen, wie sich das auf die individuelle Netto-Rendite auswirkt.

Meiner Meinung nach… Offenbar gelingt es Deutsche Finance mit seinen Produkten, Vermittler und ihre Kunden zu erreichen, und auch 2023 hat das Unternehmen Großes vor. Private Anleger vertrauen dem Unternehmen bei der Auswahl der institutionellen Zielinvestments – so wie das bei Bind-Pools üblich ist. Mit einer Mindestbeteiligung ab 1.000 Euro will Deutsche Finance eine große Zielgruppe erreichen – auch wenn das durchschnittliche Ticket deutlich größer ist. Für Anleger, die trotz gestiegener Zinsen und zahlreicher Krisen ihr Kapital einige Jahre binden wollen und auf Sachwerte setzen.